Wohnungskündigung – Alles was du wissen musst!

Kündigung Wohnung: Vor der eigentlichen Wohnungskündigung müssen Sie folgendes beachten

Der Aufwand, der mit einem Wohnungswechsel verbunden ist, sollte nicht unterschätzt werden. Wir empfehlen dir daher deinen Umzug frühzeitig zu planen. Der Wohnungswechsel beginnt in der Regel mit der sorgfältigen Kündigung der Wohnung. Es ist wichtig, dass du den Mietvertrag ordentlich mit einem rechtsgültigen Kündigungsschreiben auflösen. Dadurch verhinderst du, dass du in einer ungünstigen Situation landest und dein Mietvertrag im “worst case Szenario” gar nicht terminiert wurde, weil zum Beispiel nicht alle notwendigen Vertragspartner die Kündigungsschreiben unterschrieben haben.

Kündigung wohnung
Unterschrift einer Kündigung Wohnung

Wohnungskündigung: Darauf müssen Sie unbedingt achten

Die Wichtigsten Punkte bei einer Wohnungskündigung
Die Wichtigsten Punkte bei einer Wohnungskündigung
  • Die Kündigung der Wohnung sollte aus Beweisgründen immer eingeschrieben erfolgen. Das Gesetzt regelt das Kündigungsformat eindeutig und verlangt eine schriftliche Kündigung. Schriftlich bedeutet, dass die Wohnungskündigung von Hand unterschrieben werden und eingereicht werden muss. Ein Fax, eine Mail oder gar eine SMS an den Vermieter reichen in diesem Fall nicht aus.
  • Ausschlaggebend bei der Wohnungskündigung ist nicht das Datum des Poststempels, sondern der Tag an dem Ihr Brief beim Vermieter eintrifft oder bei der Post abgeholt werden kann.
  • Sollten Sie in Eile sein, dann können Sie ihrem Vermieter auch die Mietvertag persönlich übergeben. Wichtig dabei ist, dass Sie sich die Kündigung schriftlich bestätigen lassen. Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich, immer eine entsprechende Kopie aufzubewahren, bis der Kündigungsprozess abgeschlossen ist.
  • Du bist nicht dazu verpflichtet einen Kündigungsgrund deinem Vermieter gegenüber zu nennen.

Kündigung Wohnung Vorlage

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Kündigungsschreiben Wohnung: Wer muss unterschreiben?

Kündigung Wohnung bei einer Scheidung

  • Bei einer Scheidung müssen immer beide Ehepartner das Kündigungsschreiben Wohnung unterschreiben.
  • Wurde dir die Wohnung nach der Scheidung zugesprochen, kannst du diese ohne Unterschrift des geschiedenen Partners kündigen. Lege bitte dann eine Kopie des Scheidungsurteils der Wohnungskündigung bei.
Kündigung der Wohnung bei einer Scheidung
Kündigung der Wohnung bei einer Scheidung

Kündigung Wohnung bei einem Todesfall

  • Aufgepasst! Das Mietverhältnis wird in einem Todesfall vererbt und die Wohnungskündigung wird somit nicht automatisch beendet. Den Mietvertrag kündigen ist ein Muss!
  • Die Erben müssen rechtzeitig den Mietvertrag kündigen, sonst laufen sie Gefahr noch lange Zeit für die Mietzinsen zu bezahlen. Bei einem Todesfall kann die Wohnungskündigung aus formeller Sicht eine Herausforderung werden, denn die unterschiedlichen Erben bilden gesetzlich gesehen eine Gemeinschaft, die nur einstimmig das Mietverhältnis im Kündigungsschreiben Wohnung auflösen kann. Das bedeutet, dass das Kündigungsschreiben Wohnung folglich von allen Erben unterzeichnet werden muss, damit Sie rechtsgültig ist. Eine Ausnahmeregelung kommt nur dann zum Zug, wenn eine einzelne Person zur Vertretung der Erben bevollmächtigt ist.
  • In einem solchen Fall profitieren die Erben von einem Spezialrecht (Artikel 266i OR) und können die Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächstmöglich, ortsüblichen Kündigungstermin mittels Kündigungsschreiben Wohnung kündigen.
  • Aufgepasst! Die Erben müssen das ausserordentliche Kündigungsrecht sofort beanspruchen. Der Erbschein muss der Wohnungskündigung beigelegt werden. Die Erben können jedoch wählen, ob Sie den Mietvertrag auflösen möchten. Die ausserordentliche Wohnungskündigung ist somit nicht Pflicht.
  • Es passiert immer wieder, dass Vermieter nicht mit den Erben kooperieren und das Kündigungsschreiben Wohnung der Erben nicht ohne das Beilegen des Erbscheins akzeptieren möchten. Die Ausstellung eines Erbscheins kann jedoch Monate in Anspruch nehmen, so dass die Erben für eine lange Zeitperiode handlungsunfähig sind und die geerbte Wohnung nicht kündigen können. Dies hat für die Erben zur Folge, dass Sie dem Vermieter weiterhin den Mietzins schulden. Von der juristischen Seite betrachtet, ist das jedoch Humbug.
  • Die Erben haben selbstverständlich denselben Rechtsanspruch wie normale Mieter. Wenn der Vermieter die Rechtsgültigkeit der Wohnungskündigung anzweifelt, müssen die Erben des verstorbenen Mieters zwar tatsächlich vor der Mietschlichtungsbehörde oder dem Gericht einen Erbschein vorweisen. Sobald die Erben dies jedoch getan haben, wird rückwirkend festgestellt, dass die Wohnungskündigung gültig ist und der Mietzins kann in diesem Fall zurückerstatten werden.
  • Wenn der Verstorbene jahrelang in der Mietwohnung gelebt hat, dann ist der Vermieter oft daran interessiert, die Wohnung zu renovieren. In einem solchen Fall schulden die Erben des verstorbenen Mieters dem Vermieter in keinem Fall einen höheren Mietzins.
  • Wer nicht will, der kann nach schweizerischem Recht das Erbe ausschlagen. Dies ist dann vor allem sinnvoll, wenn der Verstorbene verschuldet war. Damit kann man sich von einer überschuldeten Erbschaft schützen. Erben, die die Erbschaft ausschlagen, sind dem Vermieter keinen Mietzins schuldig.
  • Wenn der verstorbene Vermieter die Wohnung nicht alleine gemietet hat, dann wird die Sachlage ein wenig komplizierter. In diesem Fall müssen die Erben des verstorbenen Mieters und alle Mietmieterinnen und Mietmieter das Kündigungsschreiben Wohnung unterschreiben.
Mietvertrag kündigen bei Todesfall
Mietvertrag kündigen bei Todesfall

Kündigung Wohnung bei Familienwohnungen

  • Die Definition einer Familienwohnung ist eine Wohnung die von einem verheiratetem Ehepaar oder einem gleichgeschlechtlichen Paar in eingetragener Partnerschaft bewohnt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Ehepaar oder das gleichgeschlechtliche Paar bereits Nachwuchs gezeugt oder adoptiert hat.
  • Wenn es sich um eine Familienwohnung gemäss der oberen Definition handelt, dann müssen beide Ehepartner oder eingetragene Partner die Wohnungskündigung unterschreiben, damit sie den Mietvertrag kündigen können. Dies gilt auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. Ansonsten ist die Wohnungskündigung rechtlich gesehen ungültig und du läufst Gefahr, dass deine Wohnung oder Gewerbe nicht ordnungsgemäss gekündigt wird. Um eine rechtsgültige Wohnungskündigung zu erstellen, kann die Wohnungskündigung mit dem Generator auf wohnungskuendigung.ch verwendet werden.
  • Durch dieses Gesetz kann verhindert werden, dass ein Familienmitglied die Familienwohnung ohne das Einverständnis der Anderen kündigt. Gesetzlich gesehen wird muss die Zustimmung des eingetragenen Partners nicht im selben Dokument enthalten sein. Es daher auch möglich, zwei Briefe mit den Kündigungsschreiben an den Vermieter zu senden. Wichtig dabei ist, dass die Wohnungskündigung erst dann rechtsgültig wird, wenn alle benötigten Unterschriften beim Vermieter eintreffen. Dass bedeutete, dass das Datum, an welchem die letzte unterschriebene Wohnungskündigung des eingetragenen Partners eintrifft, vor dem Datum der Kündigungsfrist eintreffen sollte, damit sich der Mietvertrag nicht automatisch verlängert.
Wohnungskündigung bei Familienwohnung
Wohnungskündigung bei Familienwohnung

Mietvertrag kündigen: Kündigungsfristen 

  • Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, dann gilt eine gesetzliche Frist für die Kündigung der Wohnung von drei Monaten. In der Regel jedoch ist im Mietvertrag definiert, auf welche Termine eine Kündigung Wohnung erlaubt ist. Auch hier gilt, wenn im Mietvertrag nichts definiert ist, gelt die ortsüblichen Termine, welche sich jedoch auf kantonaler Ebene unterscheiden können. Im Kanton Aarau sind die ortsüblichen Termine bei Wohnungskündigungen beispielsweise jeweils am 31. März, 30. Juni oder 30. September definiert wohingegen im Kanton Schaffhausen auf jedes Monatsende ausser dem 31 Dezember üblich ist. Auch hier ist unser Kantönligeist wieder deutlich ersichtlich.
  • Die ortsüblichen Termine zur Kündigung Wohnung findest du hier. Du kannst die ortsüblichen Termine für Wohnungskündigungen auch bei der Homepage der jeweiligen Schlichtungsbehörden erfahren.

Wohnung kündigen und dabei die Fristen einhalten: Wie das geht siehst du im unteren Video.

  • Wenn in ihrem Gebiet kein ortsüblicher Termin für den Anwendungsfall “Kündigung Mietvertrag” vorhanden ist, dann können sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Beispiel:
    • Bei einer Wohnung mit Mitbeginn am 01.02.2018 kann der Mietvertrag auf den 30.04.2018 den 31.07.2018, den 31.10.2018 oder den 31.01.2019 gekündigt werden.
    • Bei einem Geschäftsraum mit Mietbeginn am 01.01.2018 kann der Mietvertrag auf den 31.03.2018, den 30.06.2018, den 30.09.2018 und den 28.02.2019 gekündigt werden.
  • Wenn die Wohnung mit Möbeln ausgestattet ist, so existieren keine ortsüblichen Termine für die Wohnungskündigung. Weil hier eine andere vertragliche Vereinbarung nicht existiert, gilt der gesetzliche Termin für den Anwendungsfall “Kündigung Wohnung” am Ende einer einmonatigen Mietdauer. Vorsicht: Das Gesetz anerkennt heute fast gar nichts mehr als möbliert. Zum Beispiel gilt ein Mieter eines möblierten Wohngemeinschaftszimmers nicht als ein Mieter eines möblierten Zimmers!
  • Gesetzlich gesehen gelten immer die Fristen für die Wohnungskündigung, welche im Mietvertrag schriftlich festgehalten sind. Die Dauer der vertraglichen Fristen für den Anwendung darf jedoch nicht unterschritten werden. Konkret muss die vertragliche Frist um die Wohnung zu künden für möblierte und unmöblierte Wohnungen sowie für Einzelzimmer nicht mindestens drei Monate betragen. Für Gewerbeobjekte muss die Kündigungsfrist mindestens sechs Monate betragen. Für möblierte Einzelzimmer beträgt diese Frist zwei Wochen. Die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen dürfen verlängert, jedoch nicht verkürzt werden.
  • Wer nicht innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Fristen oder der üblichen vom Gesetzgeber vorgegebenen Fristen mittels Kündigungsschreiben Wohnung kündigt, der kündigt ausserordentlich.
  • Du musst darauf achten, dass dein Kündigungsschreiben Wohnung rechtzeitig bei deinem Vermieter eintrifft. Das bedeutet, dass die von allen notwendigen Personen unterschriebene rechtsgültige Wohnungskündigung beim Vermieter spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zur Geschäftszeit (Öffnungszeit) eintreffen muss. Wichtig: Das Datum des Poststempels ist hier nicht relevant!
  • Was viele nicht wissen: Rechtlich gesehen gilt ein eingeschriebener Brief (Kündigungsschreiben Wohnung) erst dann als zugestellt, wenn er im Zugriffsbereich des Empfängers eingetroffen ist. Wenn der Pöstler zum Beispiel aufgrund der Abwesenheit des Vermieters den Brief nicht sofort ausstellen kann, dann gilt er der Tag als zugestellt, an dem der Empfänger zum ersten Mal die Möglichkeit hat, den Brief in der jeweiligen Post am Postschalter abzuholen.
  • Wir empfehlen dir, mindestens vier Werktage vorher dein Kündigungsschreiben Wohnung zur Post zu bringen. Damit stellst du sicher, dass dein Kündigungsschreiben Wohnung auch fristgerecht beim Vermieter eintrifft und vermeidest somit unangenehme Überraschungen.

Ausserordentlich einen Mietvertrag kündigen 

Wichtige Termine bei der Wohnungskündigung
Wichtige Termine bei der Wohnungskündigung
  • Wenn du ausserhalb der im Mietervertrag festgelegten Kündigungstermine deine Wohnung kündigst, dann liegt eine ausserordentliche Wohnungskündigung vor. Dies hat zur Folge, dass du trotz Kündigungsschreiben Wohnung bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin haftest und bis dahin auch weiter die Miete bezahlen musst.
  • In diesem Fall hast du die Möglichkeit deinem Vermieter einen Nachmieter in deinem Kündigungsschreiben Wohnung vorzuschlagen. Der Nachmieter muss den Mietvertrag zu den gleichen Vertragsbedingungen übernehmen und solvent sein.
  • Du musst den Mietzins erst nicht mehr zahlen, wenn der zumutbare und zahlungsfähige neue Mieter, der sogenannte Nachmieter, das Mietverhältnis angetreten ist.
  • Gemäss dem Gesetz sind sie nicht verpflichtet, dem Vermieter mehrere Nachmieter vorzuschlagen. Es reicht aus, wenn Sie dem Vermieter nur einen Nachmieter im Kündigungsschreiben Wohnung vorschlagen. Wenn es die Umstände zulassen ist es ratsam, dem Vermieter mehrere Nachmieter beim der Kündigung Wohnung vorzuschlagen. Dadurch laufen Sie nicht mehr Gefahr, dass sich ein Interessent vor der Unterzeichnung des Mietvertrags wieder zurückzieht. Aufgepasst: Der Mietinteressent bekundet auf dem Wohnungsbewerbungsformular, dass man in der Regel an einer Wohnungsbesichtigung vom Vermieter erhält, nur sein Interesse an der Wohnung. Dadurch ist gesetzlich gesehen noch kein Mietvertrag zustande gekommen und der Mietinteressent hat jederzeit das Recht, sich für eine neue Wohnung zu bewerben und diese auch anzunehmen.
  • Es ist ratsam, mit allen Mietinteressenten auszuhandeln, dass diese den Mietvertrag zu gleichen vertraglichen Bedingungen übernehmen. Am besten verwendest du dazu das Formular – Nachmieter melden. Falls möglich, empfehlen wir dir eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs der von dir empfohlenen Nachmieter dem Formular beizulegen. Ein optimales Melden von Nachmietern setzt sich wie folgt zusammen:
    1. Begleitbrief –  Dazu kannst du die Vorlage von Wohnungskündigung.ch verwenden.
    2. Formular – Nachmieter melden mit mehreren Nachmietern
    3. Betreibungsregisterauszug der Nachmieter
  • Aus Beweisgründen empfehlen wir dir, Kopien der Unterlagen sowie die Postquittung solange aufzubewahren bis der neue Nachmieter das Mietverhältnis angetreten ist und du dem Vermieter somit nicht mehr den Mietzins schuldig bist.
  • Melde die von dir ausgewählten solventen und zumutbaren Nachmieter frühzeitig über das Kündigungsschreiben Wohnung an deinen Vermieter, denn der Vermieter ist nicht unmittelbar dazu verpflichtet, deinen Vorschlag zu prüfen. In der Regel kann er sich dafür ungefähr zwei Wochen Zeit lassen ohne rechtliche Konsequenzen fürchten zu müssen.
  • Wichtig zu wissen: Der Vermieter hat die freie Wahl den von dir vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und mit diesem einen Mietvertrag zu schliessen. Wenn jedoch dein vorgeschlagener Nachmieter sowohl solvent als auch zumutbar ist und der Vermieter diesen trotzdem ausschlägt, dann bist du von deinen vertraglichen Verpflichtungen befreit. Gemäss dem Mieterverband bist du dann von dem Zeitpunkt befreit, ab welchem der Nachmieter das Mietverhältnis übernommen hätte.
  • Damit der von dir vorgeschlagene Nachmieter vom Vermieter übernommen werden kann muss er die folgenden Bedingungen erfüllen:
    1. Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein. Dass bedeutet, dass er in der Lage sein muss, die komplette Miete pünktlich zu bezahlen. Um die Zahlungsfähigkeit beweisen zu können, kann vom Vermieter einen Betreibungsregisterauszug oder einen Lohnnachweis fordern. Der Einkommensnachweis kann auch durch die Bestätigung einer Sozialbehörde erbracht werden.
    2. Der Nachmieter muss den noch laufenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen.
    3. Der Nachmieter muss zumutbar sein. Wichtig an diesem Punkt ist, dass der Vermieter nicht höhere oder andere Anforderungen an den Ersatzmieter als an dich stellen darf.
  • Sollte sich der Vermieter bei dir in der ersten Woche nach der Empfehlung der Nachmieter nicht melden, so empfehlen wir dir, eine schriftliche Bestätigung vom Vermieter anzufordern, die bestätigt, dass du aus dem Mietvertrag entlassen werden kannst.
  • In einigen Fälle ist es möglich, das Mietverhältnis ohne die Einhaltung der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins aufzulösen. Diese Ausnahme trifft dann in Kraft wenn:
    1. Der Nachmieter nicht mehr bereit ist die Wohnung zu übernehmen, weil der Vermieter die Miete erhöhen möchte
    2. Sich der Vermieter zu lange Zeit damit lässt, den von dir empfohlenen Nachmieter über seine Entscheidung zu informieren. Gesetzlich ist nicht definiert, wie lange diese Frist beträgt, jedoch geht man in der Regel von 14 bis 30 Tagen aus.
    3. Der Vermieter ohne massgebliche Gründe den von dir vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt, obwohl dieser sowohl zahlungsfähig als auch zumutbar ist.
  • Wenn der Vermieter die ausserordentliche Kündigung und den verschlagenen Nachmieter akzeptiert, dann ist es ratsam sich die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag vom Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen.

Weitere Infos unter Kündigung Wohnung